永久居民与外国人购买新加坡公寓指南：ABSD、贷款与注意事项（华文）
新加坡永久居民（PR）和外国人可以买哪些房产？ABSD 要付多少？能不能用公积金、银行贷款怎么算？以 LinkTown Residences（后港中心 Hougang Central Residences）估算价格举例说明。
不少关注 LinkTown Residences（后港中心 Hougang Central Residences）的买家是新加坡永久居民（PR）或外国人。本文专门说明这两类买家的规定：能买什么房产、额外买方印花税（ABSD）怎么算、贷款和公积金有什么限制，并以项目的估算价格举例。一般购房流程和渐进式付款，请看我们的华文购房指南，这里不再重复。
一、可以买什么房产？
| 房产类型 | 永久居民 | 外国人 |
|---|---|---|
| 私人公寓（非有地住宅） | 可以，无需批准 | 可以，无需批准 |
| 有地住宅 | 须事先获得批准 | 须获得新加坡土地管理局（SLA）批准 |
LinkTown Residences 是混合用途政府售地上的私人公寓，不是执行共管公寓（EC），因此永久居民和外国人都可以直接购买。
二、额外买方印花税（ABSD）
| 买家身份 | 第一套 | 第二套 | 第三套及以上 |
|---|---|---|---|
| 新加坡公民（参考） | 0% | 20% | 30% |
| 永久居民 | 5% | 30% | 35% |
| 外国人 | 60% | 60% | 60% |
自由贸易协定国家
根据新加坡签订的自由贸易协定，以下买家可享有与新加坡公民相同的 ABSD 待遇：
- 冰岛、列支敦士登、挪威、瑞士的公民，以及这些国家的永久居民；
- 美国公民。
也就是说，一位美国公民购买第一套住宅，ABSD 为0%，而不是60%。符合条件的买家应在缴税前向 IRAS 确认。
联名购买
多人联名购买时，ABSD 按税率最高的买家身份计算。例如永久居民与外国人联名，一般按外国人的60%计算；永久居民与已拥有一套住宅的公民联名，则须比较双方适用的税率，取较高者。夫妻联名（至少一方为公民）另有减免或退还安排，是否适用请向 IRAS 核实。
三、以 LinkTown Residences 估算价格举例
项目官方价格尚未公布。以下以分析师预计的平均价每平方英尺约 S$2,500，以及发展商近期项目的参考面积计算（面积并非本项目的官方资料）：
| 户型（参考面积） | 估算售价 | BSD | PR 首套 ABSD（5%） | 外国人 ABSD（60%） |
|---|---|---|---|---|
| 一房加书房（506 平方英尺） | S$1,265,000 | S$35,200 | S$63,250 | S$759,000 |
| 两房（678 平方英尺） | S$1,695,000 | S$54,350 | S$84,750 | S$1,017,000 |
| 三房（1,066 平方英尺） | S$2,665,000 | S$102,850 | S$133,250 | S$1,599,000 |
两房 BSD 计算：S$180,000×1% = S$1,800；S$180,000×2% = S$3,600；S$640,000×3% = S$19,200；S$500,000×4% = S$20,000；余额 S$195,000×5% = S$9,750；合计 S$54,350。永久居民第二套的 ABSD 为30%，以两房计为 S$508,500。可用印花税计算器试算其他情况。
以两房 S$1,695,000 为例，永久居民首次购房，签约阶段大约要准备：
- 购买选择权（OTP）订金5%：S$84,750（现金）；
- 签买卖合约时再付15%：S$254,250（现金或公积金）；
- BSD S$54,350 加 ABSD S$84,750，合计 S$139,100（一般须在签约后14天内缴付）。
同一单位若由外国人购买，ABSD 为 S$1,017,000，印花税合计 S$1,071,350，而且外国人一般没有公积金可用，首付和税款都要以现金支付。这是外国买家决定前必须认真衡量的成本。
对比之下，若买家是符合自由贸易协定条件的美国公民，而且这是名下第一套住宅，同一个两房单位的 ABSD 为零，只须缴付 BSD S$54,350。两者相差超过一百万新元，因此身份和国籍的核实，应该放在看房和选单位之前完成，而不是等到签约时才发现。
四、银行贷款与 TDSR
- 只能向银行贷款：私人公寓不能使用建屋局贷款。
- 贷款与估值比率（LTV）：首个房屋贷款（年限不超过30年）最高75%，其中至少5%须付现金；第二个贷款45%，第三个及以上35%。
- 总偿债比率（TDSR）：所有债务月供不得超过月收入的55%，银行以4%压力利率评估。私人公寓不受按揭偿还比率（MSR）限制。
- 外国人：银行可能采取更严格的审批，例如在收入认定、所需文件或贷款额方面，请事先向银行取得原则上批准（IPA）。
- 分期拨款：建造中的项目按工程进度拨款，建造期间只需为已拨出的部分付利息。常见配套有与 SORA 挂钩的浮动利率和通常锁定2至3年的固定利率。
估算例子：两房 S$1,695,000，贷款75%即 S$1,271,250，贷款30年，以4%压力利率计算，月供约 S$6,069。若无其他债务，按 TDSR 55% 推算，月收入约需 S$11,035 以上。实际以银行评估为准。更多内容见房屋贷款指南（英文）。
五、永久居民使用公积金（概要）
永久居民可以用公积金普通户头（OA）支付首付中现金以外的部分、BSD（先付现金后申请偿还）和每月房贷。使用额受估值上限和提款上限（估值上限的120%）约束，除非已预留基本退休存款；全额使用还要求剩余地契能覆盖最年轻买家至95岁。日后卖房时，已用公积金连同应计利息须退回户头。
六、其他注意事项
- 卖方印花税（SSD）：据2025年7月宣布，2025年7月4日或之后购买的住宅，持有期为4年，一年内出售税率16%，之后依次为12%、8%、4%，满4年后无需缴付。持有期从行使 OTP 当天起算，因此入伙前转售（sub-sale）也可能要缴 SSD。请向 IRAS 核实。
- 身份变化：ABSD 按购买时的身份计算。若计划近期申请或转换身份，请先向 IRAS 了解影响。
- 汇款与文件：外国买家应提早安排资金汇入新加坡，并准备护照、收入证明等文件。
- 房产用途：自住或出租的打算会影响贷款和现金流规划，也决定房产税适用自住或非自住税率，建议提早与银行和中介讨论。
七、购房前检查清单
- 确认自己（及联名买家）的身份与名下住宅数量，算出适用的 ABSD 税率。
- 如属自由贸易协定国家，向 IRAS 确认是否享有公民待遇。
- 向银行申请原则上批准（IPA），了解可贷金额。
- 永久居民：查询公积金普通户头余额与可用额。
- 准备现金：5%订金、ABSD 和 BSD（外国人还包括全部首付）。
- 聘请律师，了解签约和缴税时限。
- 考虑持有期与 SSD，避免短期内被迫出售。
更多英文资料可参考永久居民购房指南（英文）和外国人购房指南（英文）。
以上规则以撰写时为准，请向IRAS/银行核实。所有价格均为估算，并非发展商公布的售价。
如果您是永久居民或外国买家，想在 LinkTown Residences 展厅预览和价格表公布时收到通知，欢迎登记意向。我们可以协助您整理预算问题，没有任何义务。
