LinkTown Residences 购房指南：流程、印花税、付款与贷款（华文）
购买 LinkTown Residences（后港中心 Hougang Central Residences）新盘的完整步骤：登记、预览、EOI、选购日、OTP 与买卖合约，以及印花税、渐进式付款、银行贷款、公积金和组屋升级者时间安排。
本文是一份新加坡买房实务指南，以 LinkTown Residences（后港中心 Hougang Central Residences）为例，重点说明买新盘的步骤、要准备多少钱、以及贷款和公积金怎么安排。项目本身的介绍（发展商、户型、交通、配套）请看我们的华文项目简介。
LinkTown Residences 是后港中心混合用途政府售地（GLS）上的私人公寓，约830个单位，地契99年，预计2027年初推出。官方价格、展厅地点与日期尚未公布。以下的数字都是根据公开规定和分析师估价所做的例子，仅供参考，请以税务局（IRAS）、公积金局（CPF）、建屋发展局（HDB）、金融管理局（MAS）及银行的最新规定为准。
一、新加坡买房流程：从登记到签约
- 登记意向：发展商公布预览安排前，先通过持牌中介登记，以便收到展厅开放、价格表和户型资料的通知。
- 展厅预览：参观展厅和模型，了解户型、朝向、楼层与价格区间。这时最好先向银行取得原则上批准贷款（IPA），确认预算。
- 提交意向书（EOI）：一般附上一张以发展商为抬头的支票（金额按发展商要求，未入账则退还），表明想选购的户型。EOI 本身不保证买到单位。
- 选购日：按抽签或排队顺序进场选单位。建议事先准备两三个备选单位。
- 购买选择权（OTP）：选定单位后支付5%订金，获得 OTP。
- 买卖合约（S&P）：发展商寄出买卖合约，一般约8周内签署并支付另外15%，同时在期限内缴付印花税。
二、新加坡印花税：BSD 与 ABSD
买方印花税（BSD）按售价分级计算：
| 售价区间 | 税率 |
|---|---|
| 首 S$180,000 | 1% |
| 其次 S$180,000 | 2% |
| 其次 S$640,000 | 3% |
| 其次 S$500,000 | 4% |
| 其次 S$1,500,000 | 5% |
| 余额 | 6% |
额外买方印花税（ABSD）按买家身份和拥有的住宅数量计算：
| 买家身份 | 第一套 | 第二套 | 第三套及以上 |
|---|---|---|---|
| 新加坡公民 | 0% | 20% | 30% |
| 永久居民 | 5% | 30% | 35% |
| 外国人 | 60% | 60% | 60% |
联名购买时，ABSD 以税率最高的买家身份计算。根据自由贸易协定，冰岛、列支敦士登、挪威、瑞士的公民及永久居民，以及美国公民，享有与新加坡公民相同的 ABSD 待遇。
例子（以分析师估价计算，并非官方售价）：
| 售价 | BSD | ABSD 例子 |
|---|---|---|
| S$1,700,000（约两房） | S$54,600 | 公民首套：S$0；永久居民首套：S$85,000 |
| S$2,700,000（约三房） | S$104,600 | 公民第二套：S$540,000（符合条件可申请退还） |
S$1,700,000 的 BSD 计算：1,800 + 3,600 + 19,200 + 20,000 + 10,000 = S$54,600。更多情况可使用我们的印花税计算器，或阅读英文的印花税指南。
三、渐进式付款表
购买建造中的新盘，一般采用渐进式付款（Progressive Payment Scheme），按工程进度分期付款。以售价 S$1,700,000 为例：
| 阶段 | 比例 | 金额 |
|---|---|---|
| 签 OTP | 5% | S$85,000 |
| 签买卖合约（约8周内） | 15% | S$255,000 |
| 地基完成 | 10% | S$170,000 |
| 钢筋混凝土框架 | 10% | S$170,000 |
| 墙体 | 5% | S$85,000 |
| 屋顶 | 5% | S$85,000 |
| 门窗、电线、水管 | 5% | S$85,000 |
| 停车场、道路、排水 | 5% | S$85,000 |
| 临时入伙准证（TOP） | 25% | S$425,000 |
| 法定竣工证书（CSC） | 15% | S$255,000 |
前两期（共20%）主要由买家以现金和公积金支付，之后的阶段一般由银行贷款按进度拨款。因为贷款是分阶段发放的，建造期间只需为已拨出的部分付利息，前几年的月供相对较轻。详见渐进式付款指南（英文）。
四、银行贷款：TDSR 与 LTV
- 只能向银行贷款：私人公寓不能使用建屋局贷款。
- 贷款与估值比率（LTV）：首个房屋贷款（年限不超过30年）最高75%，其中至少5%须付现金；第二个贷款45%，第三个及以上35%。
- 总偿债比率（TDSR）：所有债务的月供不得超过月收入的55%。银行评估私宅贷款时，会以4%的压力测试利率计算。私人公寓不受按揭偿还比率（MSR）限制。
- 配套选择：常见有与新加坡隔夜平均利率（SORA）挂钩的浮动利率，以及通常锁定2至3年的固定利率。锁定期后再融资（refinance）很常见。
估算例子：售价 S$1,700,000，贷款75%即 S$1,275,000，贷款30年。以4%压力利率计算，月供约 S$6,090；若没有其他债务，按 TDSR 55% 推算，家庭月收入约需 S$11,070 以上。实际批准金额以银行为准。可用贷款计算器试算不同情况。
五、公积金使用（概要）
- 普通户头（OA）可用于支付首付中现金以外的部分（最低5%现金除外）、BSD（先付现金后申请偿还）以及每月房贷。
- 使用上限受估值上限（VL）和提款上限（VL 的120%）约束；若已预留基本退休存款，可超出此上限继续使用。
- 要全额使用公积金，房产剩余地契须能覆盖最年轻买家至95岁。
- 日后卖房时，已用的公积金连同应计利息须退回公积金户头。
具体金额请登录公积金局网站或咨询公积金局。
六、组屋升级者：时间怎么安排？
后港本身就有大量组屋家庭，不少买家是组屋升级者。首先要确认组屋已满最低居住年限（MOP）。之后一般有两种做法：
- 先卖后买：先卖组屋，以首套房身份购买，公民无需缴付 ABSD，但可能需要过渡住所。
- 先买后卖：保留组屋，先买新盘，须先缴付第二套房的 ABSD（公民为20%）。已婚夫妇（至少一人为公民）若在规定期限内卖掉组屋，可申请退还。对建造中的房产，期限一般为新房取得 TOP 或 CSC（以较早者为准）后6个月内。
由于 LinkTown Residences 预计约2030至2031年竣工，先买后卖的家庭可以在建造期间继续住在组屋，但要预留足够现金缴付 ABSD。参考数据：2025年1月至11月，后港四房式组屋转售中位价约 S$675,000，五房式约 S$830,000。更详细的步骤请看我们的组屋升级者指南（英文）。
七、注意事项
- LinkTown Residences 不是执行共管公寓（EC），没有收入顶限和最低居住年限等 EC 限制，但售价按私人公寓定价。
- 项目名称尚未由发展商正式确认，网上也有“Linktown Residence”等写法。
- 价格、户型分配、设施、维修费和展厅地点均未公布，请勿轻信“内部价”或“保证单位”之类的说法。
- 学校距离请在地址确认后用 OneMap 核实1公里和2公里范围。
- 选购前先算清楚：订金、印花税、首付、律师费及建造期间的月供，并预留一定缓冲。
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