新加坡房产税怎么算？自住与出租的税率区别、年值与缴税时间（华文）
新加坡房产税＝年值×税率。本文用华文说明自住与出租税率（截至2026年9月）、年值怎么定、谁能享自住税率、新公寓从TOP起征税、12月寄单1月31日截止，并附算例。
在新加坡拥有房子，每年都要交房产税（Property Tax）。不管是自己住、出租还是空置，只要是屋主，就要交。很多人第一次收到账单才发现：同一间公寓，自住和出租的税差可以好几倍。本文用华文说明新加坡房产税怎么算，并以预计2030至2031年完工的 LinkTown Residences（后港中心 Hougang Central Residences）为例，讲新公寓什么时候开始交税。
如果您习惯读英文，可以参考我们的英文版Property Tax on a Condo 指南；本文的角度更偏重税率表和算例。
新加坡房产税的计算方法
资料截至2026年9月；规则或数字变动时，我们会更新本页。
公式只有一条：房产税 ＝ 年值（Annual Value，简称AV）× 税率。住宅税率是累进制，跟所得税类似：年值越高，高出的部分用越高的税率计算。
年值不是房价。它是国内税务局（IRAS）估计这间房子如果出租，一年可以收到的毛租金，不包括家具、装修配备和管理费。IRAS参考同一带相似单位的市场租金来定，而不是看你实际收多少租。所以：
- 自住、出租或空置，年值的算法都一样，差别只在税率。
- 市场租金上涨，年值可能被调高，房产税跟着增加；租金回落，年值也可能下调。
- 觉得年值不合理，可以在规定期限内向IRAS提出异议，并附上可比租金等证据。
自住与非自住税率表（截至2026年9月）
以下税率摘自IRAS网站。自住税率自2025年1月1日起生效，2026年沿用；非自住住宅税率自2024年1月1日起生效。
自住税率（Owner-Occupier）
| 年值区间 | 税率 | 该段最高税额 |
|---|---|---|
| 首 12,000元 | 0% | 0元 |
| 其后 28,000元（至4万） | 4% | 1,120元 |
| 其后 10,000元（至5万） | 6% | 600元 |
| 其后 25,000元（至7.5万） | 10% | 2,500元 |
| 其后 10,000元（至8.5万） | 14% | 1,400元 |
| 其后 15,000元（至10万） | 20% | 3,000元 |
| 其后 40,000元（至14万） | 26% | 10,400元 |
| 超过 140,000元部分 | 32% | — |
非自住住宅税率（Non-Owner-Occupier）
| 年值区间 | 税率 | 该段最高税额 |
|---|---|---|
| 首 30,000元 | 12% | 3,600元 |
| 其后 15,000元（至4.5万） | 20% | 3,000元 |
| 其后 15,000元（至6万） | 28% | 4,200元 |
| 超过 60,000元部分 | 36% | — |
税率截至2026年9月，以IRAS最新公布为准。
算例：同一间公寓，自住和出租差多少？
假设某公寓的年值为 45,000元（纯属示意，并非任何项目的实际年值）：
- 自住：首1.2万元 0% ＝ 0；其后2.8万元 × 4% ＝ 1,120元；余下5,000元 × 6% ＝ 300元。合计 1,420元。
- 整间出租：首3万元 × 12% ＝ 3,600元；余下1.5万元 × 20% ＝ 3,000元。合计 6,600元。
同一个年值，出租后的房产税约是自住的4.6倍。另外，政府为2026年所有自住住宅提供一次性房产税回扣，私宅为10%、上限500元（截至2026年9月）；以上例计算，自住者2026年可获回扣142元，实缴约1,278元。回扣只限当年，不能当作长期数字。
投资者计算租金回报时，应该用非自住税率的数字，而不是自己住时所交的金额。可以用我们的租金回报计算器把房产税列为成本。
出租收入还要另外报所得税
房产税和所得税是两回事。房子出租后，租金收入要在每年报税时申报，按个人所得税率计税。根据IRAS的规定，出租期间已缴的房产税、贷款利息、管理费等，一般可以作为开支扣除，但要保留单据，具体可扣项目以IRAS的租金收入指南为准。出租的其他规定，例如私宅最短租期三个月，可参考英文的出租公寓指南；租约印花税则见租约印花税指南。
谁可以享有自住税率？
根据IRAS的说明，个人或夫妇必须拥有并居住在该住宅，才可享自住税率。要点：
- 一对夫妇只限一间。即使夫妇两人各有一间房子、甚至两间都有住，也只能有一间享自住税率。
- 出租部分房间一般不影响。屋主本人住在里面，只租出几个房间，一般仍可享自住税率。
- 以下情况不适用：整间出租、空置、由公司或信托持有、屋主不住在里面等。
- 换房时：搬进新买的房子后可申请新房的自住税率，旧房的自住税率会从那天起停止。可通过IRAS的“Apply/Withdraw Owner-Occupier Tax Rates”电子服务办理。
从组屋升级到私宅的家庭要特别留意这一点：新旧两间房的税率安排，会影响过渡期的开销。可参考我们的组屋升级私宅华文指南。
新公寓从什么时候开始交房产税？
新落成的房产，IRAS从TOP（临时入伙准证）当天开始估税。第一张账单通常要几个月后才寄到，可能涵盖TOP至今的一整段时间，所以金额往往比一般年度高。
以 LinkTown Residences 为例，项目预计2030至2031年完工。到时房产税、管理费和按渐进付款表在TOP阶段要付的25%会差不多同时出现。打算自住的买家，拿钥匙搬进去后要记得申请自住税率。项目的年值要看完工时的市场租金，现在无法估计，我们也不作猜测。买房流程和付款表可参考华文购房指南。
缴税时间与方式
- 寄单：IRAS每年12月寄出下一年度的房产税账单（也可选择电子账单）。
- 截止：1月31日前缴清（截至2026年9月）。
- 方式：GIRO一次扣款或最多12期免息分期，也可用PayNow QR、网上银行等。
- 逾期：可能被罚款，建议设定GIRO。
房产税与印花税不同
印花税（BSD，以及适用时的ABSD）是买房时一次性缴付的税；房产税则是持有期间每年都要交。两者都要纳入预算，不要混淆。
屋主小清单
- 在IRAS通知书或myTax Portal查看年值。
- 确认自己适用自住还是非自住税率。
- 整间出租、搬走或搬回时，及时通知IRAS。
- 每年12月留意账单，设定GIRO。
- 新公寓在TOP后要预留第一张较大的账单。
如果您正在考虑 LinkTown Residences，想了解从首付、印花税到持有成本的完整预算，欢迎登记兴趣，项目资料公布后我们会第一时间通知您。
本文为一般资讯，不构成税务建议。税率、回扣和程序截至2026年9月，由IRAS制定并可能变动；算例中的年值纯属示意。请以IRAS最新资料为准。
