用新加坡公积金买私宅与新加坡房贷利率：首付、限额、SORA与固定配套华文指南
新加坡公积金能付私宅的哪些部分？估价上限、提款上限与95岁地契规则，以及新加坡房贷利率怎么选：SORA浮动、固定配套、锁定期与重新融资。
在新加坡买私人公寓，大多数人都会同时用到两样东西：新加坡公积金（CPF）和银行房贷。公积金决定你手上的现金要准备多少，房贷利率则决定未来二三十年每个月的负担。本文用浅白的华文说明两者怎么配合，并以 LinkTown Residences（后港中心 Hougang Central Residences）的示意价格做算例。
项目本身的介绍请看华文项目简介；买房流程、印花税和付款表请看华文购房指南。本文只专注“公积金”和“房贷”两件事。
一、新加坡公积金能付私宅的哪些部分？
- 首付中现金以外的部分：首付25%里，5%必须是现金，剩下20%可以用公积金、现金或两者组合。
- 买方印花税（BSD）：通常先自己付，再向公积金局申请从OA偿还。
- 每月房贷供款：银行开始放款后，可以用OA每月扣款。
不能用公积金的：最低5%现金首付。新盘在拿到购买选择权（OTP）时付的5%订金，通常就是这笔现金。若要付额外买方印花税（ABSD），能否用公积金请先向公积金局确认，并预留现金。
二、公积金用多少有上限：估价上限、提款上限与95岁规则
很多组屋升级者公积金户头余额不少，但不是全部都能拿来买私宅。主要有三道关：
- 估价上限（Valuation Limit, VL）：一般是购买价或估价中较低者。用到这个上限后，要继续用公积金，就要看提款上限。
- 提款上限（Withdrawal Limit, WL）：为估价上限的120%。超过估价上限后，若要继续动用公积金，一般须先在户头里预留基本退休存款（BRS）。
- 地契覆盖到95岁：房子的剩余地契要能覆盖最年轻的买家到95岁，才能全额使用公积金。新盘地契是99年，一般没有问题；买旧的转售公寓就要特别留意。
详细规则请看我们的英文指南用公积金买私人公寓，并在公积金局网站查看自己的实际可用额度。
三、卖房时：公积金连本带利退回
出售房子时，你用过的公积金本金，加上“应计利息”，要退回公积金户头。应计利息是假设这笔钱一直留在OA里所能赚到的利息。公积金局公布，2026年10月至12月普通户头的利率维持在2.5%的法定下限。
这有两个含义：第一，卖房后你拿到的现金会比想象的少；第二，用公积金付房子，其实有“机会成本”。有些买家会在房贷利率与OA利率之间权衡，决定用公积金还是现金供款。这没有标准答案，要看你的现金流和退休规划。
四、新加坡房贷利率：私宅只能向银行借
买私人公寓不能用建屋局贷款，只能向银行或金融机构贷款。借多少由两条规则决定：
- 贷款比例（LTV）：首笔房贷最高75%（贷款期不超过30年、且不超过65岁时）；已有一笔房贷则最高45%，两笔以上35%。
- 总偿债率（TDSR）：所有债务的每月还款不得超过月收入的55%，银行会用4%的压力测试利率来计算私宅房贷。按揭偿债率（MSR）不适用于私人公寓。
浮动还是固定？
| 浮动配套 | 固定配套 | |
|---|---|---|
| 利率依据 | 通常与SORA（新加坡隔夜平均利率）挂钩，再加银行利差 | 在一段时间内固定 |
| 常见固定期 | 不适用 | 通常2至3年 |
| 优点 | 利率下降时供款跟着减少 | 每月供款稳定，便于预算 |
| 风险 | 利率上升时供款增加 | 市场利率下降时可能吃亏 |
| 锁定期 | 多数有 | 多数有 |
本文不报具体利率，因为各银行的配套经常变动。建议在准备选购前向几家银行拿报价，并问清楚锁定期、提早还款罚款和期满后的利率。锁定期结束后，很多屋主会重新定价（repricing）或转贷（refinancing）。
期房的特别之处：分期放款
新盘采用渐进式付款（progressive payment），银行按工程进度分期放款，你只需为已放款的部分付利息。所以建造初期供款较低，越接近完工越高。这是新加坡公寓贷款与转售房贷款的主要区别之一。
五、算例：LinkTown Residences 两房
LinkTown Residences 尚未公布官方价格。分析师预计平均约每平方尺2,500至2,600新元。以下以约678平方尺的两房、约170万新元作示意（参考发展商旗下 Parktown Residence 的户型面积，并非官方价格）：
| 项目 | 金额（约） | 可用公积金？ |
|---|---|---|
| OTP 订金 5% | 85,000新元 | 否，须现金 |
| 买卖合约 15% | 255,000新元 | 可以（受上限规则限制） |
| 地基阶段首 5% | 85,000新元 | 可以 |
| 买方印花税 | 54,600新元 | 可以（先付后申请偿还） |
| 银行贷款 75% | 1,275,000新元 | 供款可用公积金 |
以4%压力测试利率、30年计算，127.5万新元贷款的每月供款约6,087新元；若无其他债务，家庭月收入约需11,100新元才能通过TDSR。这只是银行审批用的测试数字，实际供款取决于你签下的配套利率。可以用我们的房贷计算器自己试算。
Maximum loan & affordability (TDSR)
Estimates for illustration only, based on published IRAS/MAS rules. Rates change; confirm with IRAS, your bank and your lawyer.
六、准备清单
- 先向银行申请原则上批准（IPA），确定能借多少。
- 登录公积金局网站，查看OA余额和可用于购房的额度。
- 准备好5%现金订金，以及印花税的资金周转。
- 比较至少两三家银行的浮动和固定配套，问清锁定期。
- 如果要先卖组屋，计算退回公积金（含应计利息）后能拿回多少现金。
不熟悉的术语，可以查看我们的华文房地产术语表；想了解后港的生活配套，请看后港生活指南。
如果您正在考虑 LinkTown Residences，欢迎登记兴趣，价格和户型公布后我们会第一时间通知您，也可以帮您按个人情况算一算公积金和贷款。
本文为一般资讯，不构成财务建议。资料截至2026年9月；公积金、印花税和贷款规则可能变动，请向公积金局、IRAS、MAS及银行核实。
